Les taux hypothécaires augmentent beaucoup plus rapidement que les rendements du Trésor. Quel est le problème?

Cet écart se dirige-t-il vers ce qui s’est passé dans les années 1970 et 1980 lorsque la Fed a lutté contre l’inflation galopante ?

Par Wolf Richter pour WOLF STREET.

Le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans suit le rendement du Trésor sur 10 ans, fonctionnant à peu près en parallèle mais plus élevé. Il suit le rendement sur 10 ans, car l’hypothèque moyenne sur 30 ans est remboursée en un peu moins de 10 ans, soit par la vente de la maison, soit par une refi. Mais ils n’évoluent pas en parallèle, et la différence entre les deux – l’écart – s’est fortement creusée, les taux hypothécaires augmentant soudainement beaucoup plus rapidement que le rendement à 10 ans.

Le rendement du Trésor américain à 10 ans a grimpé en flèche depuis que la Fed a fait son tristement célèbre “pivot” à l’automne 2021, passant d’ignorer délibérément et d’éliminer assidûment l’incroyable flambée de l’inflation à la reconnaissance réelle, même si tiède au début, de son existence et de sa persistance .

En août 2021, le rendement à 10 ans était toujours d’environ 1,3 %. Aujourd’hui, il est de 2,34 %, après avoir gagné 1,03 point de pourcentage en sept mois. Au cours de la même période, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans, tel que suivi par Freddie Mac, a bondi de 1,55 point de pourcentage, passant de 2,87 % à 4,42 % :

Le graphique ci-dessus montre ce qui s’est passé pendant le chaos de mars 2020, lorsque la Fed a abaissé ses taux directeurs à près de 0 % et a annoncé un énorme programme de QE qui a fait chuter le rendement du Trésor à 10 ans (ligne verte), tandis que les taux hypothécaires ont juste continué leur déclin méthodique qui a duré jusqu’en décembre 2020.

Cette baisse des taux hypothécaires a été lancée fin novembre 2018, lorsque Powell, se faisant marteler quotidiennement par Trump, a cédé et annoncé que la Fed cesserait bientôt de se resserrer.

A l’époque, l’inflation était au dessous de l’objectif de la Fed, et la Fed augmentait les taux qui étaient déjà au dessus CPI et elle réduisait son bilan à un rythme d’environ 50 milliards de dollars par mois (QT). Le logement était touché et les actions s’effondraient, et Trump, qui avait pris possession du Dow Jones, l’avait eu.

Le fait que le rendement à 10 ans ait plongé en mars 2020 alors que les taux hypothécaires ne baissaient que lentement a fait exploser l’écart entre les deux. Il a atteint son maximum fin avril à 2,73 points de pourcentage.

Le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans a continué de baisser jusqu’à atteindre un creux historique en décembre 2020 de 2,66 %.

Mais le rendement du Trésor à 10 ans avait commencé à augmenter quatre mois avant que les taux hypothécaires ne commencent à augmenter, rebondissant sur son creux historique de 0,55 % en août, provoquant un rétrécissement de l’écart entre les deux. En décembre 2020, lorsque les taux hypothécaires avaient atteint leur point bas, le rendement du Trésor à 10 ans était passé à 0,9 %. Et l’écart a continué de se réduire en 2021.

Une partie de ce qui a contribué aux taux hypothécaires très bas en 2021 était l’écart étroit entre le rendement du Trésor à 10 ans et les taux hypothécaires à 30 ans. À l’époque, il se situait entre environ 1,3 point de pourcentage et 1,6 point de pourcentage.

Mais en janvier 2022, l’écart a soudainement commencé à s’élargir, les taux hypothécaires augmentant beaucoup plus rapidement que les rendements du Trésor. Au dernier taux hypothécaire hebdomadaire, l’écart a atteint 1,81 point de pourcentage, après avoir atteint 2,09 points de pourcentage début mars. A noter la volatilité croissante du spread :

Les modèles à long terme montrent à quel point l’écart peut s’élargir. L’élargissement massif de mars 2020 et pendant la crise financière s’est produit parce que la Fed a agressivement rabaisser Les rendements du Trésor tandis que les taux hypothécaires étaient à la traîne.

Mais entre le milieu des années 1970 et le milieu des années 1980, la Fed a été agressive pousser vers le haut Les rendements du Trésor pour combattre les marchés avec des hausses de taux. Et les taux hypothécaires en 1980 – comme aujourd’hui – dépassaient le rendement du Trésor à 10 ans alors que les prêteurs essayaient de faire face à l’inflation. Finalement, les bons du Trésor ont rattrapé leur retard, puis il y a eu des baisses de taux massives, suivies de hausses de taux plus massives, suivies de baisses de taux massives, et le spread a explosé et rétréci avec une énorme volatilité :


La situation actuelle – une inflation incroyablement élevée que la Fed prend tardivement au sérieux – est beaucoup plus proche du scénario des années 1970 et 1980 que de la crise financière et de la crise de mars 2020. Au cours des deux derniers, les écarts se sont élargis parce que la Fed a fait baisser les rendements du Trésor alors que les taux hypothécaires étaient à la traîne. Maintenant, l’écart s’élargit parce que les taux hypothécaires sont en avance et augmentent plus rapidement que le rendement à 10 ans. Il est probable que l’écart sera très volatil et potentiellement très large pendant certaines périodes, les taux hypothécaires dépassant potentiellement les rendements du Trésor par une large marge pendant ces périodes, avant que les rendements du Trésor ne rattrapent ou que les taux hypothécaires ne reculent.

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